El Registro de la Propiedad inmobiliaria: sistema registral español versus sistemas registrales estadounidenses

Abstract

Aquest treball té per objecte esbrinar si el Registre de la Propietat és un instrument eficaç i eficient per assegurar la propietat immoble i protegir-ne el trànsit jurídic. Així mateix, s'analitza quines solucions ofereixen el sistema registral espanyol i els sistemes registrals dels Estats Units en els supòsits de controvèrsia entre drets reals incompatibles sobre béns immobles. El Registre de la Propietat espanyol sí que ofereix seguretat al trànsit immobiliari perquè és un registre de titularitats. Els seus assentaments produeixen efectes de legitimació en el titular registral i d'inatacabilitat del tercer que adquireix de bona fe a títol onerós confiat en el que publica el Registre. En els casos de conflictes de drets, qui ha adquirit conforme al Registre serà mantingut a la seva titularitat. Als Estats Units d'Amèrica coexisteixen dos sistemes registrals: recording i Torrens. El primer és un registre de documents, per la qual cosa no garanteix la validesa dels títols inscrits. Davant d'això, qui adquireix un dret acudeix a la contractació d'una assegurança privada, que l'indemnitzarà econòmicament si per un conflicte perd el dret adquirit. El sistema Torrens és un registre de titularitats, per tant, sí que protegeix el titular inscrit i garanteix el trànsit immobiliari.

El presente trabajo tiene por objeto averiguar si el Registro de la Propiedad es un instrumento eficaz y eficiente para asegurar la propiedad inmueble y proteger su tráfico jurídico. Asimismo, se analiza qué soluciones ofrecen el sistema registral español y los sistemas registrales estadounidenses en los supuestos de controversia entre derechos reales incompatibles sobre bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad español sí ofrece seguridad al tráfico inmobiliario porque es un registro de titularidades. Sus asientos producen efectos de legitimación en el titular registral y de inatacabilidad del tercero que de buena fe adquiere a título oneroso confiado en lo que publica el Registro. En los casos de conflictos de derechos, quien ha adquirido conforme al Registro será mantenido en su titularidad. En Estados Unidos de América coexisten dos sistemas registrales: recording y Torrens. El primero es un registro de documentos, por lo que no garantiza la validez de los títulos inscritos. Ante ello, quien adquiere un derecho acude a la contratación de un seguro privado, que le indemnizará económicamente si, ante un conflicto, pierde el derecho adquirido. El sistema Torrens es un registro de titularidades, por lo tanto, sí protege al titular inscrito y garantiza el tráfico inmobiliario.

The purpose of this work is to find out if the Property Registry is an effective and efficient instrument to secure real property and protect its legal traffic. Likewise, it analyzes what solutions the Spanish registry system and the registry systems of the United States of America offer in cases of controversy between incompatible real rights over real estate. The Spanish Property Registry does offer security to real estate traffic because it is a registry of ownership. Their entries produce legitimation effects on the registry holder and protect the third party who in good faith acquires for onerous title while trusting in what the Registry publishes. In cases of controversy between those who claim incompatible rights for themselves, whoever has acquired in accordance with the Registry entries will maintain ownership of their rights. In the United States of America, two registry systems coexist: the recording system and the Torrens system. The first is a record of documents, so it does not guarantee the validity of the registered titles. Given this, whoever acquires a right hires a private insurance, which will compensate him financially if, in the face of a conflict, he loses the acquired right. The Torrens system is a registry of ownership; therefore, it does protect the registered owner and guarantees real estate traffic.